Cidade que se emancipou de Cotia há quatro décadas avança em planejamento urbano e atrai projetos voltados à integração entre moradia, comércio e serviços
O zoneamento urbano de Vargem Grande Paulista marca uma nova etapa no desenvolvimento da cidade localizada na Região Metropolitana de São Paulo. O município, que era apenas um bairro pertencente a Cotia, passou por um processo de emancipação em 1981 e, desde então, vem construindo sua identidade urbana e econômica. Agora, com a criação de um novo zoneamento e a expansão imobiliária, a cidade busca crescer de forma planejada, equilibrando desenvolvimento econômico, qualidade de vida e valorização imobiliária.
“O novo zoneamento surge como um instrumento estratégico para orientar a expansão urbana e permitir a implantação de projetos mais modernos de urbanização. Durante décadas, o zoneamento foi restritivo, impossibilitando o adensamento ordenado para determinados tipos de ocupação, limitando a criação de empreendimentos integrados e dificultando o desenvolvimento de bairros com infraestrutura completa. A atualização das normas urbanísticas, portanto, abre caminho para um novo ciclo de investimentos no município”, comenta Aureo Antonio Fiorita, ex-secretário de Planejamento Urbano e Habitação em Vargem Grande Paulista.
A nova lei de zoneamento de Vargem Grande Paulista representa uma atualização importante no planejamento urbano do município. Até então, a cidade operava com um modelo urbanístico mais restritivo e baseado em diretrizes aprovadas há décadas, quando o município ainda apresentava características predominantemente rurais e menor densidade populacional.
Com a atualização da legislação, a prefeitura passa a permitir maior diversificação de usos em determinadas áreas, incluindo a ampliação de zonas residenciais, comerciais e de serviços, além de prever novos parâmetros para empreendimentos imobiliários e logísticos. A mudança busca acompanhar o crescimento demográfico e econômico da região, garantindo organização territorial, atração de investimentos e desenvolvimento urbano planejado.
A cidade já está atraindo projetos alinhados às tendências contemporâneas de planejamento urbano, que priorizam uso misto, mobilidade e convivência comunitária. Entre as iniciativas que dialogam diretamente com esse novo momento está o Eixo Esplanada, empreendimento desenvolvido pela Logis Empreendimentos. De acordo com o idealizador do projeto, Carlos Eduardo Crespi, o novo zoneamento cria condições para que Vargem Grande Paulista cresça de maneira mais estruturada e integrada.
“Com lotes de uso misto e potencial construtivo de até cinco vezes o tamanho do lote, a cidade permitirá que novos negócios, comércios e instituições coexistam no mesmo bairro, como acontece em grandes centros, e que os cidadãos utilizem vários desses serviços em pouco tempo, estacionando uma única vez, como já ocorre em shopping centers”, afirma.
Uso misto reduz dependência do carro e fortalece comunidades locais
A proposta do Eixo Esplanada está diretamente alinhada a um modelo urbano que vem ganhando força em diferentes regiões metropolitanas do país: bairros planejados que combinam habitação, comércio, serviços e áreas de convivência em um mesmo território.
Do ponto de vista urbanístico, o projeto incorpora conceitos presentes nas cidades planejadas mais modernas. A ideia é priorizar a chamada “escala humana”, criando ambientes que favoreçam a circulação de pedestres, o uso de bicicletas e a convivência entre moradores.
Entre os elementos previstos no desenho urbano estão calçadas amplas, áreas verdes, praças e fachadas ativas, um conceito que incentiva a presença de lojas, cafés e serviços no térreo dos edifícios. Esse tipo de solução contribui para tornar as ruas mais movimentadas e seguras, além de estimular o comércio local e fortalecer a dinâmica urbana.
Crespi aponta que esse modelo de urbanização responde a uma mudança significativa no comportamento da população. “Nos últimos anos, os consumidores passaram a valorizar cada vez mais a proximidade entre moradia, trabalho, serviços e lazer. Essa transformação reflete uma busca crescente por qualidade de vida e redução do tempo gasto em deslocamentos. Em regiões metropolitanas como a de São Paulo, onde o trânsito e a mobilidade urbana são desafios históricos, bairros que concentram diferentes funções urbanas tornam-se especialmente atrativos.”
Nesse contexto, projetos urbanísticos que estimulam o uso misto do espaço tendem a reduzir a dependência do automóvel e promover deslocamentos mais curtos, muitas vezes realizados a pé ou de bicicleta. Além de melhorar a rotina dos moradores, essa dinâmica contribui para reduzir impactos ambientais e fortalecer o senso de comunidade. Para Vargem Grande Paulista, a implementação de empreendimentos com esse perfil representa também uma oportunidade de consolidar a cidade como um novo polo de desenvolvimento imobiliário na região da Grande São Paulo.
“A localização estratégica do município, próxima a importantes eixos rodoviários e a centros urbanos consolidados, já vinha despertando o interesse de investidores e incorporadoras nos últimos anos. Com o novo zoneamento, esse movimento tende a se intensificar”, diz Crespi.
Outro fator que contribui para esse cenário é o preço dos imóveis. Apesar da valorização recente observada na região, os valores praticados em Vargem Grande Paulista ainda permanecem significativamente abaixo dos registrados na capital paulista e em cidades vizinhas. Levantamentos do mercado imobiliário, como o índice da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que compõe o Índice FipeZap, indicam que o valor médio do metro quadrado em cidades da Região Metropolitana tende a ser substancialmente menor do que em bairros consolidados da cidade de São Paulo. Essa diferença mantém Vargem Grande Paulista como uma alternativa competitiva para compradores e investidores, inclusive em empreendimentos de padrão mais elevado.
“Essa combinação entre valores competitivos e potencial de valorização cria oportunidades relevantes, especialmente em empreendimentos com infraestrutura completa e conceito urbano bem definido. A leitura do mercado imobiliário é que projetos estruturados e alinhados às novas diretrizes urbanísticas tendem a desempenhar um papel importante na transformação da cidade. Além de gerar novos empregos e dinamizar a economia local, esses empreendimentos ajudam a consolidar uma identidade urbana mais organizada e funcional”, avalia Carlos.
“Esse tipo de planejamento é considerado essencial para cidades em expansão, especialmente na Região Metropolitana de São Paulo, onde o crescimento populacional e a demanda por moradia continuam elevados. No caso de Vargem Grande Paulista, o desafio é equilibrar a preservação de características ambientais e paisagísticas, que sempre marcaram o município, com a necessidade de expansão urbana e desenvolvimento econômico. Nesse sentido, projetos que priorizam áreas verdes, convivência e mobilidade ativa tendem a se tornar referências para o futuro da cidade”, aponta Aureo Antonio Fiorita, ex-secretário de Planejamento Urbano, Habitação e Meio Ambiente de Vargem Grande Paulista.
A perspectiva de Crespi para o mercado imobiliário de Vargem Grande Paulista é que iniciativas como o Eixo Esplanada contribuam para posicionar a cidade como um exemplo de crescimento urbano planejado no entorno da capital paulista.
“Ao unir planejamento urbano, inovação imobiliária e valorização da qualidade de vida, a cidade passa a integrar um movimento mais amplo de transformação das regiões metropolitanas brasileiras, no qual o desenvolvimento imobiliário busca, cada vez mais, alinhar crescimento econômico, sustentabilidade e bem-estar urbano. Com novas regras urbanísticas e projetos estruturados para esse novo momento, Vargem Grande Paulista caminha para consolidar seu papel como um dos mercados imobiliários emergentes da Grande São Paulo, combinando potencial de valorização, planejamento urbano e novas formas de viver e ocupar a cidade”, conclui.
Rodrigo Coutinho
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